1. 월급쟁이 부자로 은퇴하라
대기업을 다니던 평범한 직장인이던 '너나위'(저자)가, 부동산 매입 및 전세를 두는 방식으로 레버리지 투자를 하여 100억 자산가로 거듭나는 과정, 요령을 세밀하게 서술한 책입니다. 저자는 100억 원대 자산가가 되어 카페 운영이나 각종 강의 및 스터디를 진행하고 있다고 알고 있습니다.
2. 6개의 챕터로 나누어진 책의 내용 정리
하이라이트 문구
[투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.]
[부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.]
[여름에 물건을 매입한 후 잔급 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. - 실제로 투자를 해봤어야 알 수 있는 세밀한 팁이어서 조금 놀랐습니다.]
[명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을]
[결국, 2016년 겨울이 되자 이 지역 아파트의 매매가와 전세가가 비슷해졌다. 타깃이 나의 사정거리 안으로 들어온 것이다.]
[나는 투자의 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고, 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다.]
1장 : 왜 투자를 해야 하는가
인플레이션이 일어나는 기본원리와, 그에 따라 예금을 넣어두면 오히려 돈이 갉아먹힌다는 내용을 설명해줍니다.
부동산 투자와 직접적으로 관련 있는 내용이라기보단 <투자를 왜 해야 하는지> 설명하기 위해 기초적인 경제학적 지식을 설명해준다고 생각하면 됩니다.
다만 이미 다른 경제학 서적을 많이 읽어보셨거나, 강연 등을 통해 기초지식이 있으시다면, 굳이 읽어볼 필요가 없다고 생각합니다. 많이 들어본 얘기 정도를 반복해서 설명할 뿐입니다.
2장 : 당신과 돈이 가야 할 방향
수많은 투자의 방향 중에 '부동산 투자'를 택해서 실행한 이유를 설명하고 있습니다. 국내 부동산 가격 및 전세금 가격은 장기적으로 보면 <우상향> 한다는 걸 주요 논거로 제시하고 있습니다.
경제학 서적을 보다 보면 비슷한 내용을 많이 보게 되는데요. 정도의 차이는 있겠으나 국내 증시나 미국 증시 지수도 전체적으로 우상향 한다는 것과 맥을 같이한다고 볼 수 있습니다.
3장 : 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
저자 본인이 평범한 직장인이었지만, 뛰어난 성과를 거두게 된 것을 사례를 들어 설명하고 있습니다. 저자가 발로 뛰어서 얻어낸 정보를 바탕으로 부동산이 <저평가>되어 있는지를 신중히 판단했다는 것을 알 수 있습니다.
4장 : 성공 투자를 위한 필수 지식
부동산 투자를 위한 시스템을 설명합니다.
5장 : 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 (★)
이 책에서 얻을 수 있는 가장 양질의 정보가 담겨있는 챕터입니다. 웬만한 책에서는 알기 힘든 아파트 투자의 기준 (입지, 초품아, 교통 등등...)을 추상적이지 않고 구체적으로 설명하며, <중개소>의 역할과 그에 따라 매도인이나 매수인을 만나게 되었을 때 어떠한 정보를 파악해야 하는지, 흥정은 어떤 전략을 가지고 해야 하는지를 꽤나 구체적으로 서술해줍니다.
6장 : 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
돈에 대한 기본 태도를 마지막으로 점검해줍니다. 다만, 솔직히 어느 책에 나 있는 뻔한 얘기라고 생각합니다.
3. 책의 단점 - '왜 부동산 투자여야만 하는지'에 대해 설득력이 떨어짐
개인적으로 이 책의 가장 큰 맹점은 저자분이 막대한 수익을 이끌어낸 시기가 최근 5~6년 정도 이 내라는 점입니다. (아시다시피 국내 부동산 가격이 전체적으로 상승한 시기)
그래서 책을 읽기 전에 이 책의 내용으로서 기대했던 것 중에 하나는, <상승장이 아니어도> 같은 방식의 투자가 유효 적절할 수 있냐는 것입니다. 시장은 상승과 하락을 반복한다지만, 오랜 기간 상승장도 만나고 하락장도 만나본 잔뼈 굵은 사람의 조언이 좀 더 설득력 있기 때문입니다.
저자는 책에서 <역전세 리스크>에 대해서 언급하기는 하고 있습니다. 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 난감해지는 상황이 생길 수 있다고 설명합니다. 다만, 그 방지책이 다소 뻔한 얘기에 불과합니다.
<절대 무너지지 않을 리스크 관리법>이라는 제목 하에
i) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
ii) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
iii) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
iv) 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
라고 설명은 하나, 결국 <안 떨어질걸 고르고, 현금도 남겨둔다> 정도에 불과해 보입니다.
물론 투자는 개인의 선택이고, 리스크가 있기에 수익이 있는 것은 동의하나, 사회초년생을 준비하는 입장에서 무턱대고 따라 하기는 어려워 보입니다. <주식 등과 달리 부동산은 초기에 매물을 여러 개 살 수 없는데 리스크를 어떻게 분산해야 하는지>, <가격이 상당한 매물을 구입하고도 마이너스 통장과 별도의 현금은 어떻게 남겨둘 수 있는지> 결국 이해하지는 못했습니다. 초기자금이 넉넉하지 못한데 첫 투자에서 큰 손실을 본다면 회복할 때까지 심적으로나 경제적으로나 너무나 힘든 시간을 보낼 가능성이 있기 때문입니다. 기대했던 내용인데 아쉽습니다. 부동산 투자 자체가 부정적이라고 보는 게 아니라, 결국 리스크에 대처할 방법이 무엇인지에 대해선 충분한 설명이 되지 못한 것 같아 아쉽습니다.
<가장 실력이 없을 수 밖에 없는 첫 투자>를 하락장에서 하게 되고 그로 인해 손실을 본다면, 사회초년생으로서는 어떻게 버텨야 하는 걸까요..? 주식투자와 달리 금액도크고, 하락장에서의 추매를 통해 평단을 맞출 수 있는 것도 아니니까요.
4. 책의 장점 - '부동산 매입 과정과 임장 과정이 정말 자세히 서술되어 있음'
실제로 매입 과정에서 무엇을 알아보야 하는지 추상적이지 않고 구체적 기준을 세워줍니다. 중개인의 역할과 그들과의 관계를 맺는 법, 매도인의 상황을 파악하고 흥정을 하는 법 등이 실증적인 예로 잘 서술되어 있습니다. 가격을 정할 때도 실제 예시로 들어주다 보니 감이 생겨서 좋습니다. 5장에서 정말 구체적으로 서술되어 있습니다. <국내 서적>이고, <최근 출판된 서적>이라는 점은 큰 장점으로 다가옵니다. <결국은 살면서 한번 이상은 부동산을 매입해야 합니다.> 실제로 레버리지 투자를 하지는 않더라도, 이때를 대비해서 읽어두는 것만으로도 충분한 가치가 있다고 생각합니다.
5. 결론
장점이 많은 책이지만 아쉬움도 많은 책입니다. 특히 실제 투자를 하고 싶으신 분들이 이 책만으로 내용을 파악하고 투자에 나서기에는 쉽지 않아 보입니다. 저자가 서술한 대로, 책으로는 <간접경험> 정도를 느끼고 <부동산 스터디> 나 <저자의 인터넷 강의>를 수강해야 실질적 내용을 습득할 수 있을 것 같습니다.
다만, 위에 서술한 바와 같이 결국은 살면서 한번 이상은 부동산을 매입해야 할 대부분이 사람들에게는 한 번쯤 간접경험만 해봐도 가치가 있다고 생각합니다.
(당연하지만) 실제 투자를 하고 싶으신 분은 책+강의+스터디까지 각오하셔야 할 것 같습니다. 책에 모든 내용을 싣기에는 한계가 있었다고 생각합니다.
※ 저 또한 관련 분야 전문가가 아니며, 일반인의 입장에서 직접 읽고 서술한 리뷰입니다.
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